Главная Портфолио ПУБЛИКАЦИИ АРЕНДА НЕДВИЖИМОСТИ. НЕЗАКЛЮЧЕННЫЙ ДОГОВОР ТАКЖЕ ВЛЕЧЕТ ПРАВОВЫЕ ПОСЛЕДСТВИЯ (газета Наш Регион Дальний Восток, июнь 2014г.)
Оцените материал
(3 голосов)

 

Аренда недвижимости.  Незаключённый договор также влечет правовые последствия

 

В соответствии со ст.432 ГК РФ договор считается заключённым с момента достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям договора, а в случаях, если договор подлежит государственной регистрации, то с момента его регистрации.

Зачастую стороны, заключая договоры, не учитывают данные положения гражданского законодательства.

Так, например, договор аренды недвижимости, заключённый сроком на 1 год и более подлежит государственной регистрации, а при отсутствии таковой должен признаваться незаключённым. Долгое время считалось, что не прошедший государственную регистрацию договор аренды недвижимого имущества не может учитываться судами при разрешении споров, связанных с владением и пользованием имуществом, переданным по такому договору арендатору, поскольку, будучи незаключённым, такой договор не существует.

Так, например,  предприниматель предоставил другому предпринимателю в аренду на пять лет нежилое помещение. Спустя два года после подписания и фактического начала исполнения договора аренды арендодатель обратился в арбитражный суд с иском о выселении арендатора, мотивируя свое требование тем, что договор не был зарегистрирован. Суд первой инстанции иск удовлетворил, указав, что в отсутствие государственной регистрации договор является незаключенным в силу ст. 433 ГК РФ и между сторонами отсутствуют арендные отношения.

Однако суд апелляционной инстанции пришёл к иным выводам, отменив решение суда первой инстанции и отказав в удовлетворении исковых требований.  

Как указал суд апелляционной инстанции, в письменном соглашении стороны договорились о передаваемом в аренду объекте, размере платы за пользование им и в течение длительного времени его исполняли. Доказательств того, что не все существенные условия договора аренды согласованы, в деле не имеется.

По смыслу ст. 164, 165, п. 3 ста. 433, п. 2 ст.651 ГК РФ государственная регистрация договора осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде.

Вместе с тем, предоставив конкретное помещение в пользование ответчика на условиях подписанного сторонами договора, истец принял на себя обязательство (ст.310 ГК РФ), которое должно надлежаще исполняться. К такому обязательству в отношении сторон должны применяться правила гражданского законодательства о договоре аренды.

Поэтому, если это не затронет прав третьих лиц, до окончания определенного соглашением срока пользования ответчик вправе занимать помещение, внося за него плату, установленную соглашением сторон.

Истец вправе требовать возврата помещения лишь по истечении названного срока пользования или в иных случаях, когда обязательства сторон друг перед другом будут прекращены в общем порядке (ст.450 ГК РФ).

Иное толкование правил гражданского законодательства о государственной регистрации договора аренды, по мнению суда, способствует недобросовестному поведению сторон договора, который не прошел необходимую регистрацию, но исполняется ими.

Данная позиция суда следует практике, сформированной Президиумом Высшего Арбитражного Суда РФ в постановлении №4905/11 от 06 сентября 2011г. В деле, по которому было вынесено указанное постановление, было установлено, что унитарное предприятие, зарегистрировав за собой право хозяйственного ведения на причал, передало его обществу по акту приема-передачи, оформленному со ссылкой на договор аренды. Такой договор аренды причала на неопределенный срок между указанными лицами был составлен, но подписан только директором общества. Директор предприятия договор не подписал.

Вместе с тем обе стороны упомянутого договора аренды подписали приложение к нему о размере арендной платы за пользование причалом. Весь период пользования причалом до момента рассмотрения дела в суде предприятие ежемесячно выставляло обществу счета-фактуры на согласованные суммы, которые общество платежными поручениями оплачивало.

Спустя четыре года предприятие обратилось  в арбитражный суд с иском о взыскании с общества неосновательного обогащения за пользование причалом, указав на то, что причал передан обществу при отсутствии правовых оснований.

По мнению предприятия, неосновательное обогащение возникло у общества вследствие разницы между перечисленными им суммами ежемесячной оплаты, согласованной с предприятием, и рыночной ценой пользования аналогичным имуществом, которая определена по состоянию на дату обращения в суд с иском исходя из отчета независимого оценщика

 Поскольку за три года, предшествовавших обращению предприятия в суд, общество заплатило за пользование причалом 2 173 647 рублей, а с учетом результатов оценки на дату обращения в суд ему следовало заплатить 4 624 896 рублей, то неосновательно сбереженные обществом средства составляют 2 451 249 рублей, которые и предъявлены предприятием к взысканию.

Отказывая в иске, суд первой инстанции исходил из того, что у общества не возникло неосновательного обогащения при оплате пользования причалом предприятия по согласованной с последним цене; предприятие злоупотребило правом при предъявлении иска, поскольку договор аренды причала не был заключен по зависящим именно от него причинам.

Отменяя решение суда первой инстанции, суд апелляционной инстанции указал на то, что между предприятием и обществом, использовавшим имущество предприятия без установленных законом или договором оснований, возникли правоотношения из неосновательного обогащения, а не арендные отношения, поскольку договор аренды, не подписанный одной из сторон, является незаключённым и не порождает правовых последствий для сторон, в том числе и в части арендной платы.

В силу п. 2 ст. 1105 ГК РФ лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило. В этой связи суд апелляционной инстанции признал применимой к правоотношениям сторон рыночную цену аренды причала, определенную оценщиком по состоянию на дату обращения в суд с иском.

Суд надзорной инстанции судебные акты судов апелляционной и кассационной инстанций отменил, указав на то, что оформляя акт приема-передачи причала, предприятие и общество не могли не знать об отсутствии между ними заключенного договора аренды причала. Тем не менее предприятие по собственному волеизъявлению передало обществу причал во владение, ежемесячно требовало и принимало плату за его использование по согласованной цене, а общество своевременно вносило плату за пользование причалом.

Таким образом, договоренность о цене пользования причалом в отношениях между предприятием и обществом была достигнута, выражена в письменной форме, в течение четырех лет подтверждалась ими конклюдентными действиями при расчетах и связала их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (ст.310 ГК РФ).

Если фактический пользователь имущества уплачивал согласованную с его отчуждателем цену пользования, определенную отчуждателем без порока воли и нарушения требований закона, то неосновательное обогащение у данного пользователя отсутствует и оснований для применения положений ст.ст. 1102, 1105 ГК РФ не имеется.

Таким образом, договор аренды недвижимости, признаваемый незаключённым, в том числе и в силу отсутствия его государственной регистрации, связывает стороны, подписавшие данный договор обязательством, которое в силу ст.309 ГК РФ подлежит надлежащему исполнению в соответствии с условиями, определёнными соглашением сторон. Однако наличие такого соглашения не дает лицу, принимающему имущество в пользование, прав на это имущество, которые могут быть противопоставлены не знавшим об аренде третьим лицам (пункт 3 статьи 433, пункт 2 статьи 609, пункт 2 статьи 651 ГК РФ).

 

Материал подготовил Набока Андрей Сергеевич,

ведущий юрисконсульт ЗАО "Центр юридической защиты предпринимателя"

Тел. 45-00-05, 45-00-04

 

 

Прочитано 9011 раз
Отзывы о нас на Флампе
Принципы нашей работы
  - профессиональность;
  - честность;
  - индивидуальный подход к каждому           клиенту;
Наши преимущества
  - опытная и профессиональная                   команда;
  - клиентоориентированность;
  - широкие возможности дистанционной      работы;