Главная Портфолио ПУБЛИКАЦИИ СВОБОДА ДОГОВОРА, ЗАЩИТА ПРАВА ВЛАДЕНИЯ И НОВЫЕ ВОЗМОЖНОСТИ ДЛЯ АРЕНДАТОРОВ И АРЕНДОДАТЕЛЕЙ (газета Верное Решение, июнь 2013г.)
Оцените материал
(1 Голосовать)

Свобода договора, защита права владения и новые возможности для арендаторов и арендодателей.

Постановление ВАС РФ от 25 января 2013 г. № 13 «О внесении дополнений в постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 « Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» открыло новые возможности для практиков в моделировании договорных отношений не только в аренде, но и в других разновидностях договоров.

Я считаю договор аренды одним из самых многовариантных в практическом воплощении. Конечно, все те вопросы, которые возникают в реальной жизни аренды никогда не будут исчерпывающе описаны в законе или актах высших судебных инстанций. И все же, Пленум ВАС РФ , состоявшийся 25 января 2013 года, внес ясность и обеспечил единообразие в применении закона по огромному количеству вопросов, касающихся аренды.

Прежде всего о концептуальных изменениях. Несколько положений Пленума являются отражением еще не закрепленной в нормах права концепции владельческой защиты, согласно которой защите подлежит не только право собственности, но и факт владения вещью. Спецификой владельческой защиты является предоставление защиты владельцу вне зависимости от наличия или отсутствия у него права на вещь. При этом необходимость защиты предусматривается не только от посягательств третьих лиц. Но и от самого собственника. Данная концепция нашла свое отражение в еще не принятых изменениях в ГК РФ. Однако Высший Арбитражный Суд РФ, не дожидаясь полного законодательного закрепления уже выразил свою приверженность прогрессивному нововведению.

Итак, Пленум ВАС РФ разъяснил, что при наличии доказательств существования между сторонами договорных отношений аренды, где одна сторона передала имущество, а другая приняла его и осуществляла его использование, возложив на себя обязательство по оплате арендной платы, истец, требующий взыскания задолженности, не обязан доказывать суду и второй стороне наличия у него права собственности (или иных законных прав по распоряжении вещью). То есть, теперь ответчик, желающий сэкономить на аренде, которой он успешно воспользовался, не сможет получить защиты, ссылаясь на вскрытый факт отсутствия у арендодателя права собственности на вещь. Пользовался-заплати. Напомним, что ранее подобные вопросы решались не всегда однозначно и были примеры полного отказа в защите арендодателя. Так, постановление ФАС Уральского округа от 24.02.2012 г. по делу № А60-17915/2011 было принято в пользу арендатора, отказавшегося платить за аренду оборудования на том основании, что его арендодатель в момент передачи в аренду вещи, приобретенной на условиях отсроченного перехода права собственности, еще сам не обладал правом собственности на нее.

Надо отметить, что собственник вещи, переданной несобственником в аренду, также получил свою порцию защиты со стороны высшей судебной инстанции. Пленум подробно расписал, кто должен возместить собственнику убытки, связанные с лишением его права получить свою арендную плату. Разрешение будущих споров этой категории по новому указанию ВАС РФ должно быть поставлено в зависимость от добросовестности арендодателя и арендатора. Возместить убытки должен тот, кто добросовестным не явлется.

Поставлена точка в определении отношения к такому сложному явлению, как отношения, связанные с использованием объектов недвижимого имущества, не сданного в эксплуатацию. На практике это происходило повсеместно, однако заключение сторонами соответствующих договоров не давало реальных правовых гарантий защищенности интересов. Пленум «узаконил» подобные отношения, указав на возможность и законность заключения договора «аренды будущей вещи» (вслед за появлением в нашей жизни договора купли-продажи будущей вещи), а также указал на то, что сама по себе передача объекта аренды арендатору до ввода его в эксплуатацию не противоречит положениям ГК РФ. Правда, есть оговорки. Под правомерной передачей арендатору еще не созданной вещи, Подразумевается передача не для эксплуатации, а для производства ремонтных и отделочных работ. Указано (п.11 постановления Пленума) на необходимость разграничения подходов к отношениям сторон имущественного характера (гражданско-правовым) и нарушениям административных запретов. При наличии соответствующих оснований лицо, виновное в эксплуатации объекта без разрешения на ввод в эксплуатацию, должно нести ответственность в соответствии с административными нормами, однако это не может порождать недействительности гражданско-правовых сделок и поражений в имущественных правах.

К слову сказать, с 1 января 2013 года в Градостроительном кодексе РФ появилась норма запрещающая эксплуатацию объектов капитального строительства до получения соответствующего разрешения. То есть эксплуатировать незавершенный строительством объект нельзя, но в передаче его арендатору для использования в каких-либо других целях нет ничего незаконного.

Очень интересными и полезными для практиков являются разъяснения, касающиеся распоряжения частью помещения. Вопрос о правомерности сдачи в аренду «угла» или пространства, не оформленного стенами и не имеющего юридического статуса самостоятельного объекта недвижимости, существовал всегда. Пленум разъяснил этот вопрос, указав на то, что если арендуемая вещь не была индивидуализирована в договоре должным образом, но при этом договор фактически исполнялся сторонами, то стороны не вправе оспаривать такой договор и нет оснований считать его незаключенным или недействительным. Что касается вопроса необходимости и способов самой индивидуализации, то Высший Арбитражный Суд РФ сделал очень важные и ценные для практиков замечания: индивидуализация объекта аренды может производиться любыми способами, обеспечивающими отражение воли и соглашения сторон. К таким способам могут относиться текстовое описание объекта и места его расположения, рисунок, график, указание размеров и ориентиров. Достижения соглашения между сторонами в таком виде является достаточным не только для того, чтобы считать договор заключенным, но и для того, чтобы договор аренды с приложением чертежа или графика был зарегистрирован. (в случае, когда такая регистрация необходима). (п.9 и п.15 Постановления).

Очень интересными являются разъяснения относительно возможностей изменения арендной платы. Закрепленное в пункте 3 статьи 614 ГК РФ правило: размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раз в год является предметом многих споров, возникших в том числе уже после исполнения измененного обязательства.

ВАС РФ указал на то, что при наличии воли сторон правомерным является и более частое изменение арендной платы, чем один раз в год, даже если в основном договоре стороны заранее об этом не договаривались. Однако в случаях одностороннего изменения договора в части арендной платы (при наличии такого права по договору) арендодатель не вправе делать это чаще чем один раз в год. Именно таким образом следует понимать смысл нормы пункта 3 статьи 614 ГК РФ. При этом появился ограничительный барьер в одностороннем установлении необоснованно завышенных размеров арендной платы. В случае выявления несоответствия изменения арендной платы изменению среднерыночных цен, суд, не изменяя и не расторгая такой договор, может просто отказать во взыскании завышенного размера арендной платы. Выявление непропорциональности должно осуществляться не посредством сравнения новой арендной платы и рыночных расценок, а сопоставлением новой и старой арендной платы данного конкретного случая.

Ценность правил, введенных в правоприменительное пространство постановлением Пленума № 13, заключается в том, что Пленум, посвященный аренде, задал вектор в рассмотрении споров и регулировании отношений, касающихся не только аренды, но и других гражданско-правовых договоров, поскольку уделил большое внимание необходимости поддержания правовыми методами и развития в праве и правоприменении очень важного принципа «свободы договора». Ломая сложившиеся стереотипы, Пленум ориентировал и суды и участников гражданского оборота на приверженность к свободе сторон в установлении приемлемых для них норм и правил и на необходимость исполнять то, о чем договорились.

Генеральный директор ЗАО «Центр юридической защиты предпринимателя»

Елена Анатольевна Кедя

Прочитано 5436 раз
Отзывы о нас на Флампе
Принципы нашей работы
  - профессиональность;
  - честность;
  - индивидуальный подход к каждому           клиенту;
Наши преимущества
  - опытная и профессиональная                   команда;
  - клиентоориентированность;
  - широкие возможности дистанционной      работы;