Главная Портфолио ПУБЛИКАЦИИ АЛЬТЕРНАТИВНЫЕ СПОСОБЫ ПРИОБРЕТЕНИЯ БИЗНЕСА: БЕЗОПАСНЫ ЛИ ОНИ? (газета Опора России, сентябрь 2013г. )
Оцените материал
(1 Голосовать)

Альтернативные способы приобретения бизнеса: безопасны ли они?

     По заказу Министерства экономического развития и внешних связей Хабаровского края ЗАО «Центр юридической защиты предпринимателя» со 02 сентября 2013 года до 15 декабря 2013 года будет предоставлять субъектам малого и среднего предпринимательства Хабаровского края бесплатные юридические письменные консультации по вопросам предпринимательской деятельности.

В настоящем и трех последующих выпусках газеты Опора России мы будем публиковать статьи, посвященные ответам на самые популярные вопросы, заданные предпринимателями в рамках данного проекта.

Темой настоящей статьи является ответ на вопрос: Каким образом нужно оформить «покупку бизнеса», чтобы в последующем у покупателя не возникло правовых проблем и судебных споров.

Ранее мы уже писали о том, как проверить контрагента перед покупкой доли в уставном капитале общества (газета Опора России №15, май 2013г.). Именно договор купли-продажи долей в уставном капитале (купли-продажи акций акционерных обществ) как способ приобретения бизнеса является классическим, относительно безопасным и самым популярным среди предпринимателей. Такой способ позволяет получить контроль над управлением обществом и принятием им многих управленческих решений, в том числе решения о смене руководителя организации, решений по использованию и распоряжению имуществом организации (при наличии контрольного пакета). Такая свобода действий влечет за собой возможность влиять на работу общества, увеличение ее оборотов, росту доходов и как следствие повышенный размер прибыли (дивидендов), распределяемых между участниками общества (ст. 28 ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью», глава V ФЗ «Об акционерных обществах»).

Однако как показывает практика, встречаются также иные альтернативные способы «приобретение бизнеса». Именно исследованию и выявлению рисков заключения таких договоров посвящена настоящая статья.

Так под приобретением бизнеса многие предприниматели понимают заключение комплексных договоров на приобретение оборудования, товара, переуступку клиентской базы, передачу права пользования местом реализации товара или услуги и т.д.

Заключение подобных договоров чаще всего влечет значительные риски для покупателя, связанные с тем, что через некоторое время после оплаты по подобному договору, составные части предмета договора рассыпаются как карточный домик и покупатель останется практически не с чем.

И если в случае с приобретением оборудования, расходных материалов и товаров, ситуация более менее понятная. В данном случае будет заключаться обычный договор купли-продажи товара, права, обязанности, ответственность и последствия по которому предусмотрены главой 30 Гражданского кодекса РФ.

То при приобретении прав на отдельно стоящие киоски и торговые точки, нередко называемые продавцами «бизнес под ключ» для покупателя могут возникнуть существенные риски.

Самый большой риск составляет переуступка прав по договору аренды пользования помещением, в котором находится место реализации товара или услуги, стоимость которых чаще всего составляют большую часть цены «продаваемого бизнеса».

Заключение подобного соглашения на практике возможно (исключение, если договор аренды заключался не на торгах), но только с согласия арендодателя, оформленного в письменном виде (п. 1 ст. 391 Гражданского кодекса РФ).

Данный договор по своей природе представляет из себя смешенный договор уступки прав требования (§1 главы 24 Гражданского кодекса РФ) и перевода долга (§2 главы 24 Гражданского кодекса РФ).

При этом если у сторон есть возможность инициировать заключение прямого договора аренды арендодателя и «покупателя бизнеса», то этим правом нужно обязательно воспользоваться. Заключение нового договора на приемлемых для «покупателя бизнеса» условиях на длительный срок – самый оптимальный и безопасный вариант в данном случае.

Если покупателем все же было принято решение о заключении соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды, то ему необходимо обратить внимание на следующие аспекты оформления договорных обязательств.

Итак, прежде чем подписывать договор уступки прав требования по договору аренды нужно представлять себе последствия данного шага.

Во-первых, договор аренды, права по которому переуступаются должен содержать в себе сроки действия договора. В случае если их нет, это означает, что договор заключен на неопределенный срок, что в свою очередь значит, что такой договор, может быть, расторгнут в одностороннем порядке с уведомлением арендатора за три месяца, если иной срок не предусмотрен условиями договора (п. 2 ст. 610 Гражданского кодекса РФ). В таком случае при переуступке прав по договору аренды, все его условия автоматически будут обязательными и для «покупателя бизнеса» (ст. 384 Гражданского кодекса РФ). Фактически это означает, что «покупатель бизнеса» может остаться без помещения уже через три месяца после заключения договора уступки.

В случае если срок договора аренды менее года, то «покупателю бизнеса» стоит задуматься о том, достаточно ли указанного срока для реализации его бизнес идей. Потому что последующая реализация преимущественного права на заключение нового договора на приемлемых для него условиях может стать делом достаточно проблематичным, в том числе потребовать обращения в судебные органы.

Обращаем внимание читателя на то, что договор аренды на срок более одного года должен в обязательном порядке пройти государственную регистрацию, в противном случае он будет считаться незаключенным (п. 2 ст. 609, ст. 651 Гражданского кодекса РФ). Это автоматически означает, что договор на уступку прав и обязанностей по такому договору также подлежит государственной регистрации (п. 2 ст. 389 Гражданского кодекса РФ). Государственная регистрация соглашения об уступке прав требования в данном случае будет являться обязательной. Без нее покупатель не получит прав пользования объектом недвижимого имущества.

Точно таким же образом обстоит дело с арендой земельного участка. При этом покупателю важно понимать, что например покупка отдельно стоящего киоска без приобретения соответствующих прав на земельный участок, на котором расположен указанная торговая точка – бесполезна.

В случае если срок аренды земельного участка подходит к концу, покупка самого киоска, некапитальной торговой точки может привести к тому, что после окончания сроков договора собственник земельного участка откажется от заключения нового договора и попросит освободить земельный участок, либо согласится на заключение нового договора, но существенно увеличит стоимость арендной платы или предложит изменить иные принципиальные условия договора аренды.

При этом переуступка прав и обязанностей по договорам аренды, заключенным на торгах прямо запрещена законом.

Однако сроки, это не единственное обстоятельство, которое может стать впоследствии проблемой для «приобретателя бизнеса».

Так, согласно ст. 384 Гражданского кодекса РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В соответствии со ст. 386 Гражданского кодекса РФ должник вправе выдвигать против требования нового кредитора возражения, которые он имел против первоначального кредитора к моменту получения уведомления о переходе прав по обязательству к новому кредитору.

Это означает, что даже при условии длительных сроков аренды, в случае неисполнения прежним арендатором своих договорных обязательств (долги по арендной плате, иные нарушения, предусмотренные договором аренды), арендодатель может в судебном порядке потребовать досрочного расторжения договора аренды (ст. 619 Гражданского кодекса РФ).

Также перед подписанием соглашения об уступке прав и обязанностей по договору необходимо удостовериться, что договор аренды не содержит условия о возможности арендодателя в одностороннем порядке отказаться от исполнения условий договора (п. 3 ст. 450 Гражданского кодекса РФ, п. 27 Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»). В данном случае расторгнуть договор можно будет с помощью направления простого уведомления об одностороннем отказе в адрес нового арендатора.

На основании того, что заключение альтернативных соглашений по приобретению бизнеса связано со значительными рисками, мы рекомендуем использовать привычные классические схемы приобретения бизнеса и не заключать необдуманных, не предусмотренных законом договоров самостоятельно. Хотя непоименованные и смешенные договоры законом не запрещены, их составление и правовая экспертиза с точки зрения юридической техники дело довольно сложное и кропотливое, поэтому в случае если покупатель все же придет к выводу о необходимости заключения таких договоров советуем обратиться за консультацией к юристу, специализирующемуся на договорном праве.

 

Медведева Александра,

Юрисконсульт ЗАО «Центр юридической защиты предпринимателя»

Прочитано 5721 раз
Отзывы о нас на Флампе
Принципы нашей работы
  - профессиональность;
  - честность;
  - индивидуальный подход к каждому           клиенту;
Наши преимущества
  - опытная и профессиональная                   команда;
  - клиентоориентированность;
  - широкие возможности дистанционной      работы;